집주인의 매매시 임차인의 권리 보호, 임대차 승계 거부, 임대차 계약 해지

우리는 집주인이 만약 임차 주택을 매도하려 할 때,  자기 재산을 처분하는 것이기에 나와 상관 없는 일이라고 생각을 많이 하게 됩니다.  임대차 계약이 새로운 집주인에게로 승계가 되어 임차인은 계속 거주를 할 수 있고,  나중에 계약 종료 시점에 자신의 보증금은 새로운 임대인에게 반환 받고 집의 인도를 하는 것으로만 생각을 하셨을 분이 많이 계실 겁니다.

하지만, 꼭 그렇게 하지 않으셔도 된다는 것을 오늘 말씀드리려고 합니다. 임차인이 새로운 집주인으로 바뀌는 것에 대해 매매를 막을 수 는 없으나, 내 보증금을 돌려 줄 사람은 내가 결정할 수 있는 권리가 있어 이에 대해 이의제기를 할 수 있습니다.

임차인의 임대차 승계 거부

 

임대차 보호법, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하면, ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’ 고 규정하고 있습니다. 일반적으로 양수인은 임차주택의 소유권과 함께 이전의 임대인과 임차인 사이에 이뤄진 임대차 계약상의 권리와 의무까지 모두 승계하게 됩니다.

이렇게 되면, 새로운 양수인은 승계한 임대차 계약상의 임차인 보증금에 대한 반환 채무를 가지고 되고, 양도인은 이 채무에서 벗어나게 됩니다. 임차인이 특별히 이의를 제기하지 않을 경우에 그렇습니다.

​하지만, 어떤 임차인은 계약 당시의 임대인 자력에 대한 믿음으로 큰 금액을 넣고 임대차 계약을 했을 수 도 있는 것입니다. 내 돈을 잘 맡아뒀다가 제대로 돌려줄 임대인을 내가 채권자로서 정하였는데, 그 채무자가 바뀐다면 불안할 수도 있는 것이지요. 임대차 계약으로 인해 보증금을 주고 받는 것은 채권 채무의 관계입니다. 

예를들어, 어떤 임차인은 전세보증금을 넣고 살고 있는 도중에 집 가격이 많이 하락하였고, 그 하락 시세 상태로 매매가 되는 것을 보고 불안한 마음을 느끼게 될 수도 있습니다. 새로운 양수인이 집을 급락한 가격에 매수를 했고, 임차인의 보증금이 매매가 대비 높은 금액의 전세금이라면 어떨까요? 일명 깡통 전세라면요? 

그러면 위험에 놓일 수도 있는 임차인에 대한 보호가 필요해 보입니다. 이러한 상황에 놓인다면 임차인 입장으로써는 새로운 양수인을 마냥 반길 수는 없게 됩니다. 임차주택이 매매됨에 따라 위험에 노출되는 피해를 입게 되면 궁극적으로 임대차보호법이 임차인을 보호하지 못하여, 취지와 맞지 않게 됩니다.

따라서 법에서도 이 당연승계에 대한 예외의 경우로 임차인이 승계 거절을 할 수 있는 권리를 주어, 임차인을 보호하고 있습니다. 집주인이 새로 바뀜으로써 임차인인 나에게 불리한 점이 발생된다면, 매도시 임대차의 승계를 거부하는 의사를 전하고, 계약 관계를 해지하시면 불안한 채권채무의 관계에서 벗어날 수도 있습니다.  

임차인은 이때 위에서 말한 이의 제기, 임대차 계약 승계 거부 및 계약 해지를 요구하는 것입니다. 임대차계약이 양수인에게 승계되는 것을 원치 않는다는 의사표시를 하고, 계약해지를 통해 양도인에게 자신의 임대차보증금을 반환하여 줄 것을 요구할 수 있도록 하였습니다. 이 경우, 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않게 됩니다.

​임차인의 입장에서만 보면, 매매가 이루어질 경우 자신에게 불리하게 작용될 수 있다면 그 계약을 해지하고, 자신의 보증금 채권을 최대한 안전하게 회수할 수 있겠습니다.

선택은 임차인이 하시면 돼요!

모르면 권리를 찾을 수 없습니다. 

​이 부분을 기억해 두셨다가, 전세집의 집주인이 매매 의사가 있는지 혹은 해당 부동산의 시세는 어떻게 되고 있는지도 관심을 가져두면 좋을 것 같습니다. 내 보증금 집주인을 신뢰하고 맡겨 두었는데, 무조건적으로 믿으시면 안됩니다.

뉴스에서 보셨죠? 집주인이 쉽게 보증금을 내어주지 않을 수도 있습니다. 그리고 임차인들이 임차권 등기설정을 하는 케이스가 갈수록 많아진다는 것은 집주인이 내 보증금을 못 주고 있는 경우가 많아지고 있다는 반증이기도 합니다.

집주인이 매매 예정에 있다는 것을 혹시라도 아셨다면 임대인에게 바로 의사표시를 하시고, 사전에 매도 의사를 전혀 모르다가 계약을 한 이후에라도 아셨다면, 그때라도 임차인인 내 위치가 불리한 상황에 놓인다면 승계거부, 계약해지를 하시어 똑똑한 임차인이 되어 진행하시면 되겠습니다.

​임차인이 특별히 이의 제기를 하지 않는다면, 자동으로 새로운 양수인에게 임대차 계약은 승계됩니다. 본래의 임대차보호법의 취지가 새로운 양수인에게 대항할 수 있도록 하여, 주인이 바뀌어도 기존 임대차 계약이 승계되도록 했던 목적이었으니까요.

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