안녕하세요. 임차권등기명령을 찾아보시고 계신 지금 여러분의 머릿속은 복잡하시리라 생각이 듭니다. 저도 전세로 살던 집에서 임대차보증금을 받고 다른 곳으로 이사 가고 싶은 마음이 있었지만, 집주인이 사업이 잘 되지 않았고 보증금을 돌려주지 않았던 상황이라 그 집에 본의 아니게 오래 눌러살았습니다. 그러다가 올봄에 결국 경매 낙찰이 되어 일부는 낙찰대금에서 나머지는 낙찰자에게 보증금을 반환받고 지금은 새로운 집에서 거주하고 있습니다. 이런 일들이 요즘에는 많이 발생하는 것 같습니다. 미리 알아두시면 대응하는데도 도움이 되시리라 생각합니다.
저희는 당시 임차권등기명령을 하고 이사를 꼭 해야 하는 이유가 있었던 상황은 아니라 그냥 경매낙찰을 계기로 인도해 주고 이사 나오는 쪽으로 진행했었으나, 사정에 따라서는 이사를 하고 다른 곳으로 전입을 해야 하는 상황이 충분히 있을 수 있습니다. 그런 분들에게는 오늘 이 내용이 도움이 많이 되실 거라고 생각합니다.
주택임대차보호법 내용 중 2023년 개정된 내용이기도 한 임차권등기명령에 대해 자세히 알아보겠습니다.
주택임대차보호법 제3조의 3
임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
▶임차권등기명령 신청요건 : ①+② 일 경우
① 임대차가 끝난 후
② 보증금이 반환되지 않은 경우 : 일부 또는 전부 모두 해당
임대차의 계약 기간이 종료되어 끝난 경우, 해지 통고로 임대차 종료된 경우, 합의 해지된 경우에 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 신청 가능합니다.
▶임차권등기 신청방법 : 단독신청 가능
신청요건에 부합하기만 하면 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임대인의 동의 필요 없이 임차인이 단독으로 임차권등기가 가능합니다. 기존에는 법원 결정이 임대인에게 송달이 되어야만 임차권등기가 가능했으나, 이점을 악용하여 송달을 의도적으로 회피하는 임대인으로부터 임차인을 보호하고자 2023년 7월부터는 임대차보호법이 개정으로 법원 명령만 떨어지면 임차권등기가 가능해져서 많은 임차인들이 빠른 절차로 등기하는 것이 가능해졌습니다.
▶대항력 및 우선변제권 유지
임차인이 임대차가 종료되었음에도 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 불가피하게 전입을 빼고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실하게 됩니다. 인도와 주민등록이 대항력의 발생조건이기도 하지만, 존속요건이기도 하기 때문에 계속 거주와 주민등록을 유지해야만 합니다. 임차인의 거주 이전의 자유까지 빼앗기는 상황인 것입니다.
이 문제점을 해결하기 위해 임차권등기명령 제도를 통해, 이사를 나가더라도 임차인에게 기존에 가진 대항력 및 우선변제권을 유지가 가능합니다. 따라서 임차권등기를 해놓게 되면, 부득이하게 이사를 간 후 해당 주택에 경매가 진행 되었을 때 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
▶임차권등기 비용 : 임대인에게 청구
임차인은 임차권등기명령의 신청과 임차권등기 설정 시 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임대인이 계약대로 이행하지 않아 생긴 일이니 당연합니다.
▶임차권등기 가능한 임차주택
원칙적으로 임차주택은 등기사항전부 증명서에 등기가 되어 있는 경우만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 무허가 건물은 안되고요. 주택의 일부분에 대해 임차한 경우(다가구주택 같은 경우 포함)에는 임대차 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부하여 신청 가능 합니다. 등기부상은 주거용이 아니지만 실제 주거용으로 사용하였다면 역시 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 임대차보호법은 공부상이 아닌 사실상의 내용으로 적용하고 있습니다.
▶임차권등기가 된 주택에 임차 시 유의점 : 소액임차인의 최우선변제권 배제
임차권등기를 한 주택에 그 이후 들어온 임차인에게는 그 임차인이 소액 임차인이라 하더라도 최우선변제권을 주지 않습니다. 그러니 임차권등기가 되어있는 주택에 말소를 조건으로 임차하는 것이 아니라면 피하시는 게 좋겠습니다. 임차권 등기를 한 임차인에게 최우선변제권이 주어지므로 다시 또 제2의 임차인에게는 중복적으로 최우선변제권을 주지 않습니다.
▶임차권등기한 임차인의 경매 시 배당
경매개시결정 전에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구 없이도 당연히 배당을 받게 됩니다. 돈을 받고 이사 나가고 싶었지만, 그러지 못한 임차인이 임차권등기를 한 것이기에, 별도의 신청이 없이도 그 사정을 이미 인정하는 것이라고 볼 수 있습니다. 경매개시결정 후에 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에만 배당에 참가할 수 있습니다.
▶임차권등기명령해제
임차보증금 전액을 돌려받은 후에 임차권등기명령 해제를 하셔야 합니다. 일부 돌려받은 상태에서 해제를 해주었는데, 임대인이 나머지 보증금 잔액을 돌려주지 않거나 그사이에 경매라도 실행되어 버린다면 보증금의 일부를 회수하기가 어려울 수 있습니다. 전입을 유지하지도 못하여도 보호를 해주고 있었던 임차권등기명령을 해제해 버리면, 그때는 임대차보호법으로 보호받는 임차권자가 아니라 일반채권자의 지위로 되어버리니 조심하셔야 합니다.
▶임대인의 임차보증금 반환이 선이행의무
임차인의 임차권등기 말소의무보다 임대인의 임차보증금 반환이 먼저 이행되어야 합니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기까지 경료하였다는 것은 이행지체에 빠진 임대인의 임차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위한 것이므로 임차권등기의 말소는 임대인의 보증금 반환과 동시이행의 관계가 아닙니다.
선 보증금 전액 반환
쌍방이 동시에 이행하는 것이 아니라, 먼저 보증금을 전액 반환해 주어야 임차권 등기명령을 해제해 주는 것이 맞습니다. 주의하시길 바랍니다.
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